[摘要] 一对姐妹买了地基造了房,因为卖家有意阻挠,房产证和土地证一直没办下来。十多年后,姐妹俩两次起诉到法院,法院终判处卖家协助转户。
一对姐妹买了地基造了房,因为卖家有意阻挠,房产证和土地证一直没办下来。十多年后,姐妹俩两次起诉到法院,法院终判处卖家协助转户。
这样的案子不是个案。很多买家都有类似经历,但后诉至法院的毕竟占了少数。购买房子特别是购买未办理产权登记的二手房时,存在很多风险。
如何规避风险?
购买未办理产权登记的个人建房
打了两次官司,房子终于可以转户了
2004年,一户人家因个人建房需要,批了一套小康型大套地基。这户人家共有4人,除了夫妻俩,还有老母亲和儿子。
姐妹俩和夫妻俩签订房地产权属转让协议,转让价款为13.2万元,分三次付清。之后,这户人家的老母亲过世。
按照协议规定,姐妹俩在签订协议、打桩时,共支付给夫妻俩12万元。余下1.2万元,将在转户时付清。
2005年,房屋结顶,姐妹俩住进了房子里。但是,夫妻俩一直怠于转户,房子的产权一直没能登记。
去年,姐妹俩向市人民法院提起公诉,要求判决卖方转户。
法院审理时,此案的争议焦点有两个:协议是否有效?房屋是否具有初始登记和变更登记的条件?
签协议时,夫妻俩的老母亲和儿子没有签字。法院认为,老母亲应该知道宅基地被出卖的事实,转让协议签订后,应提出异议但没有提出,应视为同意将宅基地出卖给姐妹俩;儿子当时未满18周岁,民事活动由父母代理;土管部门认为宅基地可以转让,后认定协议有效。
根据相关规定,因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交建设工程符合规划的证明、房屋测绘报告等文件。但是,姐妹俩并未提供相关证明,法院认为房屋初始登记条件不具备。
一审判决后,姐妹俩向台州市中级人民法院提起上诉。这次,她们提供了建设工程规划许可证。中院认为,这表明房屋建设已得到温岭市住房和城乡建设规划局的许可,目前房屋已建成并由姐妹俩使用,具备房屋所有权登记和变更的条件。
后,中院判决卖家协助姐妹俩办理产权登记,并变更登记到姐妹俩名下。
卖家怠于转户的例子很常见
根据规定,集体土地的使用权不能买卖,但同村的村民间可以调剂,前提是,买方必须符合个人建房条件,可申请宅基地。实际操作上,这种情况非常少。
涉及上述纠纷的,往往是国有土地的个人建房。一般情况下,国有土地使用权不能单独转让,须和建筑房屋一起出售。
据市房地产管理处产权二股股长兼交易所所长王海兵介绍,现实生活中,有的卖家申请了地基后,就和买家签订协议,将地基转让给买家,房屋也由买家代建;但是,房屋的各种手续要以卖家的名义来办。房屋初始登记到卖家名下后,再由卖家转户给买家。
“一开始,地基转让的价格比较便宜,但之后随着房价的上涨,卖家反悔了,怠于办理转户。”王海兵说,这种现象较为普遍,卖家的要求是加钱。
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