[摘要] 一对姐妹买了地基造了房，因为卖家有意阻挠，房产证和土地证一直没办下来。十多年后，姐妹俩两次起诉到法院，法院终判处卖家协助转户。
一对姐妹买了地基造了房，因为卖家有意阻挠，房产证和土地证一直没办下来。十多年后，姐妹俩两次起诉到法院，法院终判处卖家协助转户。
这样的案子不是个案。很多买家都有类似经历，但后诉至法院的毕竟占了少数。购买房子特别是购买未办理产权登记的二手房时，存在很多风险。
如何规避风险?
购买未办理产权登记的个人建房
打了两次官司，房子终于可以转户了
2004年，一户人家因个人建房需要，批了一套小康型大套地基。这户人家共有4人，除了夫妻俩，还有老母亲和儿子。
姐妹俩和夫妻俩签订房地产权属转让协议，转让价款为13.2万元，分三次付清。之后，这户人家的老母亲过世。
按照协议规定，姐妹俩在签订协议、打桩时，共支付给夫妻俩12万元。余下1.2万元，将在转户时付清。
2005年，房屋结顶，姐妹俩住进了房子里。但是，夫妻俩一直怠于转户，房子的产权一直没能登记。
去年，姐妹俩向市人民法院提起公诉，要求判决卖方转户。
法院审理时，此案的争议焦点有两个：协议是否有效?房屋是否具有初始登记和变更登记的条件?
签协议时，夫妻俩的老母亲和儿子没有签字。法院认为，老母亲应该知道宅基地被出卖的事实，转让协议签订后，应提出异议但没有提出，应视为同意将宅基地出卖给姐妹俩;儿子当时未满18周岁，民事活动由父母代理;土管部门认为宅基地可以转让，后认定协议有效。
根据相关规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交建设工程符合规划的证明、房屋测绘报告等文件。但是，姐妹俩并未提供相关证明，法院认为房屋初始登记条件不具备。
一审判决后，姐妹俩向台州市中级人民法院提起上诉。这次，她们提供了建设工程规划许可证。中院认为，这表明房屋建设已得到温岭市住房和城乡建设规划局的许可，目前房屋已建成并由姐妹俩使用，具备房屋所有权登记和变更的条件。
后，中院判决卖家协助姐妹俩办理产权登记，并变更登记到姐妹俩名下。
卖家怠于转户的例子很常见
根据规定，集体土地的使用权不能买卖，但同村的村民间可以调剂，前提是，买方必须符合个人建房条件，可申请宅基地。实际操作上，这种情况非常少。
涉及上述纠纷的，往往是国有土地的个人建房。一般情况下，国有土地使用权不能单独转让，须和建筑房屋一起出售。
据市房地产管理处产权二股股长兼交易所所长王海兵介绍，现实生活中，有的卖家申请了地基后，就和买家签订协议，将地基转让给买家，房屋也由买家代建;但是，房屋的各种手续要以卖家的名义来办。房屋初始登记到卖家名下后，再由卖家转户给买家。
“一开始，地基转让的价格比较便宜，但之后随着房价的上涨，卖家反悔了，怠于办理转户。”王海兵说，这种现象较为普遍，卖家的要求是加钱。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
