[摘要] 自从国家领导人发话房地产要去库存后，房地产市场的“主旋律”就一直在围绕去库存这个话题在做文章。尤其是去年底举行的中央经济工作会议，特别把化解房地产库存，作为今年经济工作的五大任务之一后，更使各种去库存的“奇招迭出”。
自从国家领导人发话房地产要去库存后，房地产市场的“主旋律”就一直在围绕去库存这个话题在做文章。尤其是去年底举行的中央经济工作会议，特别把化解房地产库存，作为今年经济工作的五大任务之一后，更使各种去库存的“奇招迭出”。
实践证明：降低首付不能从根本上化解房地产高库存
昨天，央行发布公告，在不实施限购的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上低首付款比例25%，各地可向下浮动5个百分点。这就是说，只要首付达到20%，就可在不限购城市贷款买房（2014年的9.30房地产救市新政是从30%降低为25%）。此外，对有1套住房且购房贷款未结清者，再次申请房贷的低首付款比例也由上次救市新政的40%下降为30%（2015年的3.30救市新政是将其付比例从60-70%下调为40%）。
面对央行此次新的再次降低住房贷款首付的举措，从媒体到舆论都一致认为，这是为贯彻落实中央的房地产去库存方针所吹响的加速号角，是用“看得见的手推动楼市去库存”。
降低房贷首付，真的可以化解房地产高库存？有人认为“效果甚佳”，也有人含蓄表示“有待观察”。其实，不要再去等待什么“观察结果”，过去一年多的实践就已经给了好的回答。
房地产去库存并不是一个新话题。早在2014年的下半年起，就有开发商和住建部官员开始大打舆论战，在诉说房地产库存已经到了历史高点同时，号召房地产开发商要做好打一场“去库存持久战”的准备，并“大声疾呼”顶层要高度重视并帮助解决房地产市场大量存在的楼市积压滞销的问题。当时某民间房机构发布的报告称，到2014年11月底，他们所监测的35个城市新建商品住宅库存总量比上年同期暴增18.5%，北京的可售商品住宅总量更是创下32个月以来的新高。据住建部官员透露，到2014年10月，在商品在建的商品房中，销售出去的商品房仅仅只占到正在施工的商品房面积比例的10%都不到，达到历史低点，90%以上的在建商品房都没有卖得出去。
正是在这种情况下，国家相关部门出台了一系列的房地产救市新政，其中主要的内容，就是包含大幅降低首套房和二套房房贷首付的2014年的“9.30”和2015年“3.30”系列房地产救市组合拳等。但这一年多房地产救市新政的实施，结果只使一线城市和部分二线城市的房地产市场“由温转火”（深圳一年的房价涨幅更是高达近50%）。但就在这些大中城市房地产市场在房地产救市新政的刺激下“虚火更旺”的病态欲列同时，大部分城市房地产市场的“去库存持久战”却一无所成，大部分城市的房市继续“死水一潭”。
根据国家统计局近公布的统计数据，到2015年底，商品房库存面积为807546万平方米（其中待售面积为71853万平方米，房屋施工面积为735693万平方米）。虽然靠“救市刺激”，商品房的销售比（销售出去的商品房和正在施工的商品房之比）比2014年库存高时下降了7.5个百分点以上，但房地产市场的库存总量并没有丝毫减少。到2015年底，房地产一级市场的新建商品房的库存为80.75亿平方米，与2014年10月份房地产市场库存“创下新高”时也是80亿平方米相比不相上下。
也许，正是在这样的大背景下，去年底的中央经济工作会议在把“化解房地产库存”作为今年经济工作的五大任务之一同时，还不惜笔墨着重阐述了以农民工市民化来扩大有效需求、允许非户籍人口在就业地落户以形成就业地买房或长期租房的预期和需求、建立购租并举的住房制度把公租房扩大到非户籍人口、鼓励各类投资者购买库存商品房成为租赁市场房源提供者和鼓励开发商适当降低房价等方面具体的去库存细则。
无论这些举措是否有效实用，也不管这些具体的政策能否执行下去，要真正从根本上解决房地产市场的去库存问题，首先必须搞清楚的，就是当前中国房地产市场的库存究竟有多大，然后再厘清市场的需求有多少，后再搞清，房地产市场供需之间的梗阻究竟在哪里。只有掌握了这些基本的事实和数据，化解房地产库存才可能不是一句空话。
是4.5亿还是80多亿，被“开发商大嘴”刻意掩盖的真相
近一些“主流媒体”在谈到房地产市场库存具体数据时，常常引用被称为“开发商大嘴”任志强所提供的数据，以此为“权威根据”。
按照媒体引用的任志强说法，以任自己的测算，当前房地产库存“已经接近7亿平方米”，包括了“住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积”。他还特别向记者说明：“库存指的是竣工而没有销售的房子”。
任大炮在这里不知道是为了树立他的“权威形象”还是其他什么，实在是装的故弄玄虚了。其实对房地产市场竣工而未销售出去的待售面积，国家统计局每个月都有公布，根本不需“测算”。国家统计局定期公布的这些数据，只不过有些“阅历浅薄”的记者不知道而已。
根据国家统计局不久前刚公布的“2015年房地产开发投资和销售情况”统计报告，到2015年底商品房待售面积为71853亿平方米万平方米（同比增长高达15.6%）；其中，住宅待售面积为45248万平方米，同比增长了11.2%；办公楼待售面积3276万平方米，同比增长24.7%；商业营业用房为14664万平方米，同比增长24.6%。
但是，任何只要有房地产和市场常识的人都会知道，房地产市场的库存，不仅要包括已经竣工但未卖出去的“待售商品房”，而且更应该包括正在施工的在建商品房。这不仅是因为正在施工的大量商品房也是库存的一部分，而且还由于正在施工的在建商品房，要比已竣工的“待售商品房”的总量高出十倍左右。同时，一些长期未能完工交付的商品房，恰恰是滞销积压而形成的“烂尾房”。房地产市场这类“库存房”的严峻性，要远远超过“待售商品房”。那么，目前正在施工的在建商品房又是多少呢？
通过国家统计局不久前刚刚公布的数据可以得知，2015年全年，我国房地产开发企业的房屋施工面积735693万平方米（比上年增长1.3%）。其中，住宅施工面积511570万平方米（比上年减少0.7%）；办公楼和商业营业用房施工面积分别为33044万平方米和100111万平方米（分别增长10.4%和6.1%）。
有了房地产市场的“待售商品房面积”和施工商品房面积，我们就据此可以算出，到2015年底，中国房地产的一级市场（开发商供应）库存的商品房屋面积高达80.7546亿平方米。其中,社会各界关注的房地产开发企业库存的所有住宅商品房的面积更是高达约为55.6818亿平方米左右（注：我国的房地产市场，只统计城镇，不包括自己建房的农村）。
这里之所以提出住房库存的问题，是因为目前各方面所讲的房地产市场的库存问题，主要就是指市场上住房类商品房供应的库存“过剩”，这也是我们分析研究房地产库存问题的重点。而国家统计局的不久前公布的“2015年房地产开发投资和销售情况”统计报告，至少从房地产一级市场的新增量方面，提供了新的权威数据。
但这里所指的房地产市场的商品房库存，还只能是狭义概念上的商品房库存，它只是指城镇（注：中国房地产市场只包含城镇的商品房）新建商品房的房屋待售面积和所有正在施工房屋施工面积这两项。只要把统计报告中这两项数据相加，即可得出真实的结果。
而要全面完整的统计所有的房地产市场商品住房的库存，就不仅只计算开发商手里完工或未完工的商品房，而且也应该把开发商已经卖出、在投资者和炒房客手中大量闲置的、仅用于投资获利的商品房也包括在内。尽管这些商品房属于二手房，但这些套在炒房客手里的巨量的闲置房产，同样也属于房地产市场的“库存产品”，同样会对市场带来极大的冲击和影响。只有把开发商的一级市场和炒房客手中二级市场的所有“库存住房”都包括在内，这种广义上的商品住房库存数据，才更有科学性。
那么，押在投资者和炒房客手中二手房及二级市场的商品住房库存总量又是多少呢？这方面，无论是国家统计局还是政府房产管理部门，都给不出具体的数据，只能依靠常识性的估算。
考虑到中国城镇居民在住房上高度的“贫富不均”的现实（如多数富人同时拥有四五套，甚至有的拥有几十套上百套住房），测算一下，这方面的库存大约可占到现有城镇存量住房（大约160亿平方米左右）的五分之一左右，也就是在32亿平方米上下。
综合以上数据可以得出；到2015年底，中国城镇一二级房地产市场住宅商品房的实际库存已高代87.6818亿平方米（注：所有房屋的库存已超过100亿平方米）。
这87.6818亿平方米的城镇库存住房，按照目前人均33平方米的住房小康标准来计算，可为2.66亿城镇人口提供体面的小康住房，相当于可满足目前三分之一以上（34.45%）城镇人口的小康住房需求（根据国家统计局数据，到2015年末，城镇常住人口77116万人万人）。
但这近87.7亿平方米的库存住房，如果要靠央行降低房贷首付的方法来消化，那又要到猴年马月呢？这里，我们不妨回顾一下降低房贷首付力度远大于此次的2014年的“9.30”和2015年的“3.30”两次救市后对新建商品住房销售的影响。
根据国家统计局的数据，2014年我国商品住房的销售面积为10.5182亿平方米，而2015年则提高到11.2406万平方米,相当于增加了0.7224亿平方米。这里我们忽略其他因素（既不算2015年住宅销售面积增加中的有2014年大幅下降9.1%后的反弹因素，也不算其他房地产救市组合拳的作用）对商品住宅销售面积的影响，就是把所有提高商品住宅销售面积都归功于央行的降低房贷首付，那么它一年所多促销的住房库存，也就只有0.7亿平方米。就是以房地产一级市场的商品住房近55.7亿平方米的库存来算，也需要79.5年才能彻底的“化解库存”。更何况，一二级广义房地产市场上的商品住房库存高达87亿多平方米，而首付降低的政策举措和效应本身，也不具有可持续性。
所以，无论从哪方面来说，期望通过降低房贷首付来去库存，那只能是一厢情愿的“单相思”。
高库存是伪命题，全面小康社会需要更多住房
面对87多亿平方米的商品住房库存，对中国房地产市场稍有了解的人，就会感到“空前的恐惧”。要知道，根据国家统计局的的相关数据，到目前为止，城镇所有的存量住房，总量也就只有160亿平方米左右。有人会对此提出疑问，我们在这里不妨系统的梳理一下。
2003年，当时国家建设部公布了“2002年城镇房屋概况统计公报”，给出了到2002年底城镇所有的住宅建筑面积为81.85亿平方米的关键数据（当时城镇房屋总的建筑面积为131.78亿平方米）。然后，我们可以再根据国家统计局的统计年鉴和公报，把从2003到2015年城镇所有竣工的住房面积都相加，这13年城镇共新建的住房面积为99.6亿（996033万）平方米。把这96.6亿平方米的城镇新建住房都视为销售出去并被居住，再扣除城镇每年的要拆迁的老旧住宅，加上新划入城镇区域的需要增加的新增住房的因素（两者相抵，每年估计要减少1.2亿平方米），13年城镇拆损住宅的面积约为15.6亿平方米住房。这就是说，到2015年底，城镇所有的存量住房面积为162.85亿平方米。
据国家统计局公布的新数据，到2015年底，城镇的常住人口为77116万人（比2014年末增加2200万人，占到137462万人口中的56.1%）。这就是说，到2015年底，城镇的人均住房面积仅仅只有21.12平方米，连2015年底应该达到的城镇人均33平方米的小康住房标准的三分之二还不到。
而根据2004年建设部所发的全面小康社会的中国人的居住标准，我国城镇居民到“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右”（据此推算，在2015年我国城镇的人均住房面积的小康标准应该为人均33平方米）。
那么，在2020年要实现全面小康社会所要求的城镇人均35平方米住房面积的小康标准，城镇的住房总量还需要建设多少呢？
2006年国务院办公厅印发的国家《人口发展“十一五”和2020年规划》指出，到2020年中国人口发展的目标及总量控制在14.5亿人左右。如果按照中国城镇化率到2020年提高到61.9%的目标，届时中国城镇总的常住人口就是8.98亿人。
这8.98亿人要实现人均住房35平方米的全面小康住房标准，城镇居民住房在2020年就必须达到314.3亿平方米。如果加上今后5年城镇改造拆迁等减损的6亿平方米住宅，要在2020年实现城镇居民人均35平方米的全面小康社会的住房目标，城镇今后5年新建住房的面积必须达到320.3亿平方米。
我们已经知道，到2015年底城镇所有的存量住房面积也只有162.85亿平方米。而全面小康社会要求在5年后城镇的住宅房屋总量要达到314.3亿平方米（新建总量更要达到320.3亿平方米以抵消6亿平方米减损），这就要求今后5年城镇必须新建157.45亿平方米的的住房才能实现城镇居民住房小康的目标。
有了150多亿平方米这样全面小康住房目标的总的“账本”需求，再回过头来看看目前的87亿多平方米的住房库存，就会使人由衷的感到，城镇住房的高库存实在是不算什么坏事。
从这点来看，当今中国的房地产市场，问题不在于所谓的“高库存”，而是需要能打通供需之间梗阻的住房政策的改革良方。靠“大嘴”之类的开发商来主导房地产市场和住房政策的改革，利益的驱使使他们宁愿“炸掉库存房”，也不愿为实现城镇居民的住房小康尽职尽力。中国新的房地产市场和住房政策的改革，再也不能被利益集团牵着“牛鼻子”而在死胡同越走越远。只有以民为本，重新让公众主导房改的方向，中国的房地产市场才会出现根本的转机。
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