[摘要] 2015年，国家频繁出手救市，各种楼市政策相继推出。从二手房“5改2”到首付比例下调，从银行降准降息到公积金政策松绑……在各种正式发文的背后，前三季度温岭楼市的成交情况到底如何，有否一扫此前房地产的低迷，激活消费者的购房热情？为此记者进行了调查。
2015年，国家频繁出手救市，各种楼市政策相继推出。从二手房“5改2”到首付比例下调，从银行降准降息到公积金政策松绑……在各种正式发文的背后，前三季度温岭楼市的成交情况到底如何，有否一扫此前房地产的低迷，激活消费者的购房热情？为此记者进行了调查。
数据：住宅成交面积同比增长六成
“上半年楼市情况销售还是可以的，但现在已经趋于稳定了，即使是刚过去的‘金九’销量也没有特别好。”市区一家房产中介的负责人说。这样的情况不止是出现在二手房市场，对开发商来说也是一样。
我们先来看看一份楼市的“成绩单”。前三季度，我市房地产开发销售成交面积达66.64万平方米，同比增加66.77%；在销售成交金额上，今年1至9月份达68.41亿元，同比增长44.45%。其中住宅销售成交面积54.50万平方米，比去年同期的33.58万平方米累计增加62.30%，住宅成交均价则同比下跌了0.95%。
“从数据来看，上半年的成绩的确比下半年好。”市住房和城乡建设规划局房地产业科科长江宏辉说，“温岭1至6月份一手房（包括新开发的商铺和住宅等）销售成交面积达53.02万平方米，意味着平均每月成交将近9万平方米。而7至9月，3个月总销售成交面积为13.62万平方米，平均每月成交面积只有4.54万平方米，这其中，‘金九’也仅成交了4.87万平方米。”可见今年“金九”成色未显，从现在的情况来看，“银十”也不算太热闹，“十一”7天，只成交了123套房子。
“总体来说，今年市场比去年还是略有回升的。”市区一家房地产开发商江先生说，今年开始，温岭房价发生松动，降了一个台阶，这使得有些刚需购房者不再观望，选择了出手。
但之所以下半年成交回落，是因为上半年各项宽松政策的出台，提升了购房者对未来市场的预期，使得有些购房者认为如今是购房的好时候，进一步吸引了潜在购房者加入购房大军。随着这波需求和供应消化，楼市就回归了常态。
分析：温岭市前三季度一手房交易情况
“其实现在楼市淡季旺季的界限已日趋模糊，对于购房者来说，出不出手关键还是看房源品质、价格以及优惠力度。”江宏辉说。
他告诉记者，今年新建商品房量升价跌，市场愈加理性。在市区，新推出的楼盘湖畔壹号、银泰御府、泰悦御府、爱仕达·半岛名苑都卖得比较好。“湖畔壹号在温岭属于高端楼盘，因为居住环境不错，不少有改善型需求的购房者都把房子选在了那里，之前批准预售的744套房源，截至9月21日已卖出了704套。而银泰御府、泰悦御府则因为地段不错，房价又不贵，颇受青睐。银泰御府批准预售的432套房源已消化了423套，泰悦御府批准预售的260套房源，也已卖出了228套。半岛名苑虽然没有学区优势，但因为价格优势，也吸引了不少购房者。”
“在我看来，房价依然是刚需购房者大的考虑因素。之前温岭有一楼盘刚开盘时并未推出什么优惠，很多人都处于观望状态，成交率并不高。后来开发商推出7.5折优惠，让楼盘的房价一下子回到了3年前，接近了市民购房的心理预期，一下子就引来了不少购房者。”江宏辉说。
“现在开发商推出楼盘时在定价上已经愈加合理。”开发商江先生说，开发商如今不会把新开盘楼盘的价格定得很高。一则经历了楼市的大起大落之后，购房者会根据楼盘的景观园林、配套设施、学区等因素，给自己一个心理定位，期望买到性价比更高的房子；二则开发商希望尽快回笼资金，让老百姓愿意买房，加速去化，而虚高的价格只会让买房者望而却步，因此，开发商宁可降低利润，也不会故意抬高房价。“现在大部分楼盘一期推出来的价格基本都是接近成本价或微利销售了。”
很多开发商还会玩这样一个小技巧：从低价开始推盘，期推出的房价会比第二期便宜，第二期则会比第三期便宜。这种做法，一方面是为了在初时吸引人气，迅速回笼资金；另一方面也让期购房者在心理上觉得买这个楼盘还有空间。
温岭市前三季度二手房交易情况
二手房：“330”新政促二手房升温
自“330”新政推出后，二手房市场交易量增价稳，市场迅速升温。今年1至9月，二手房累计交易1909件，成交面积达28.21万平方米，同比分别增长46.85%、42.12%。其中住宅26.19万平方米，住宅交易金额17.95亿元，同比分别增长36.26%、37.34%。
“去年生意不好做，看房的人很少。今年即使是淡季，每天至少也会有一两位客户来询问房源、看房子。”一家房产中介的负责人说，“二手房交易热的时候是二季度，那时候新政已经出台，推动了二手房的成交量，再加上火热，助推了二手房的销售。到第三季度，二手房市场才因为前期的购买力透支，而恢复冷静。”
进入4月后，因为热潮涌来，再加上“330新政”的持续反应，降准降息的轮番登场，释放了一大批购房需求，让一些价格合理的二手房集中成交，火爆形势一直延续到6月份，成交量也是一路走高。仅6月份，我市就成交了411套二手房，涉及交易面积5.39万平方米、交易金额4.08亿元。而去年同期这3个数字分别为205套、2.89万平方米、1.98亿元。
“楼市新政对二手房大的影响是‘5改2’。以前满5年才能免征营业税，现在只要满2年就能享受免税。市场上，这些满2年的次新房也越来越多。买房者的挑选余地更大，卖房者则对今年的二手房市场信心更足。我认为，短期内只要政策不变，二手房的交易就会持续变好。”这位负责人表示，“今年金融松绑措施大大增加了资金的流动性和易贷性，降低了门槛，以往被限制的购房群体现在得以释放。简言之，现在买房，贷款更容易了，利率也比之前有所降低。”
此外，也是带来二手房销售热潮的一大原因。每年的4月至6月，都是市场热的时候，尤其是好的学区，不论是顶楼的房子，还是临街、房龄老旧的楼房，价格都居高不下，挂牌不出几天就会被买家“相中”。“如今市场上还是走得动的，尤其是小面积的成交率颇高。”江宏辉说，比如70平方米~90平方米的就很受欢迎，虽然单价贵，但总价市民能负担得起。买下来后如果不想住，租出去也很容易，因为学区周边有很多陪读家长，价格租得起。而且这类房子转手也比较方便。就连开发商也认为，“项目针对性强，购房群体目的性也强，可以说是一种‘刚需’，即使楼市低迷，也不影响项目的销售，因为孩子的上学需求强烈”。
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