[摘要] 楼市“银十”过半，北京楼市成交并未大幅升温，二手房贷款市场仍旧呈现疲软态势。据“伟嘉安捷”10月19日发布的10月份上半月的统计数据来看，北京房贷市场交易量环比上个月同期持续下降15%，被购房人翘首以盼的“金九银十”在今年并未出现。
楼市“银十”过半，北京楼市成交并未大幅升温，二手房贷款市场仍旧呈现疲软态势。据“伟嘉安捷”10月19日发布的10月份上半月的统计数据来看，北京房贷市场交易量环比上个月同期持续下降15%，被购房人翘首以盼的“金九银十”在今年并未出现。
楼市疲软长假影响是主因
在伟嘉安捷看来，房贷交易量下滑主要是受国庆长假的影响。二手房成交减少波及房贷市场产生“连带”效应，是上半月成交下降的原因之一。此外，上半年成交节奏加快，北京新房及二手房房源供应明显减少，也造成了10月上旬成交量的下跌。房贷交易量的走向正反映了10月份以来二手房以及新房成交走势。
据链家网研究院数据显示，今年国庆假期期间（10.01-10.07）北京市二手住宅网签量为101套，较去年增加45套，同比涨幅为80.4%。但到了10月第二周（10.05-10.11），北京市二手住宅成交1565套，网签量环比下降47.6%。网签量与实际签约之间一周左右的时间差，反映出了十一长假期间二手房成交的实际情况，这也直接造成十月上半月的房贷交易量下滑。
10月楼市房贷或呈平稳态势
住建部近日发通知推行公积金异地贷款，然而据伟嘉安捷介绍，除了河北个别区域以外，其余各省办理公积金贷款并未实现与北京地区的“跨省互通”。此前公积金二套房调整首付的政策对购房人影响较小，在近期无直接利好政策的刺激下，反而加深了购房人的观望情绪。另一方面，部分银行放款出现缓慢，也使得部分购房人买房心态产生动摇。
尽管如此，在各项政策的拉动下，未来的房贷交易市场仍存在着一定的“宽松”空间，伟嘉安捷预计10月份的房贷市场将呈平稳态势。
在二手房成交方面，链家网研究院李巧玲认为，9月份以来央行持续出台的进一步宽松金融政策仍将提振市场，预计未来几周二手房成交量将有进一步的上升。
首套房贷利率下行哪种方式还房贷更加划算
在房贷利率下行趋势中，不少购房者开始咨询，购房时等额本息与等额本金还款谁更划算？也有购房者咨询，提前还贷来享受首套房贷新政，是否划算？
首套房利率继续下行
9月30日，央行和银监会下发通知，要求在不实施“限购”措施的城市，将首套房低首付比例从之前的3成降为了2.5成。业内人士表示，房贷新政主要激活改善的是三四线城市的需求，北上广深这些房价上升的城市仍在“限购”之中。
以往到了10月份，会有部分银行出于额度或利润考虑，收缩房贷折扣力度，目前北京和上海均有类似情况。但记者调查发现，近日广州首套房利率继续下行，国有大行普遍将首套房利率优惠从9折降至8.8折，而股份制银行则普遍从9.2折到9.5折降至9折。具体来看，近日广州共有9家银行下调了首套房利率，分别是汇丰银行从8.6折降8.2折，邮储银行从9折降至8.5折，工商银行和中国银行从9折降至8.8折，农业银行从8.9折降至8.8折，光大银行从9.2折降至9折，兴业银行从9.5折降至9折，中信银行从基准利率降至9折，恒生银行从9.5折降至9折。至此，目前广州的平均利率折扣已经降至9.16折，平均利率首次降至5%以下。
对于广州市民而言，平均利率降至5%以下意味着什么？以一笔总额100万元、30年期的贷款为例，如果购房者分别在2014年9月申请贷款，当时首套房贷款平均利率为6.86%，相当于当时基准利率6.55%的1.05倍。也就是说，近期申请贷款的话总利息约可节省4.5万余元，月供减少1252元。
广州多家银行信贷部相关人士告诉记者，较之往年，今年四季度银行的信贷额度并不紧张。国有大行中如农行、建行均表示，虽然一般情况下首套房贷利率给予8.8折，但如果贷款人个人征信记录良好，且纯商业贷款额度达到200万以上，支行可以为客户尝试申请8.6折的折扣。
业内人士表示，伴随着金九银十楼市回温，不愿意加大折扣的银行为此也不得不采取跟随的策略，未来或将在房贷市场上演利率大战。
还款比较
以贷款20年，贷款100万元，基本利率5.15%计算，等额本息月供6682.70元，利息总额为60.38万元，累计还款总额为160.38万元；而等额本金月月供为8458.33元，此后每月递减，利息总额为51.71万元，累计还款总额为151.71万元。
收入较高宜选等额本金
在房贷利率下行趋势中，不少购房者开始咨询贷款选择等额本息还是等额本金还款更划算。也有购房者咨询提前还贷，欲再出手享受首套购房政策。
房贷还款方式哪种好？实际上，很多购房者都不知道怎么做，才能确保自己还钱少，很多时候都是销售、银行说怎么还款就怎么还。购买一手房时，售楼小姐算的都是等额本息，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。一般来说，售楼部和银行不会主动提出有等额本金这种还款方式。不过两相比较，等额本息在初期还贷时资金压力会更小，但还款的总金额比等额本金还款要多。
一国有大行信贷部刘经理告诉信息时报记者，等额本息后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些，适合收入相对较低贷款者；而等额本金在初期还贷时资金压力会更大，但还款的总金额比等额本金还款要少，收入较高的贷款者选择这种还款方式更好。
“购房者可以结合自己的实际选择还款方式，如果贷款者工作和收入稳定，还款能力较强，前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出。如果还款能力稍弱，前期资金紧张，可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会比较小。”
等额本息不利于提前还款
如果是提前还贷，等额本息和等额本金的差异会不会拉大？刘先生表示，等额本息还款方式中，前期每个月还款额度中，本金额度少、利息额度较多，不利于提前还款。“如果有提前还贷的打算，收入又比较稳定，还是建议选择等额本金。”
不过，两种还款方式，提前还贷也有学问。根据理财专家的建议，如果选择等额本息，还款期已经超过二分之一，已经偿还了大部分的利息，就不用选择提前还款了；如果采用的是等额本金还款，期限已经超过三分之一，本金也已经还了大半了，剩下的利息已经越来越少，选择提前还款的意义也不大。
但是如果从现实资金的利用率情况来说，通过提前还贷来享受首套房贷新政，对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少，购房者支付现金也越少。而对于不再购买新房的消费者，如果手有余钱，是否要提前还房贷，关键要看余钱的投资能否覆盖房贷成本，如果不行，则要考虑提前还贷；如果可以，则不必急于还贷。
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